Impuesto especial a la enajenación de inmuebles que se incorporan al radio urbano (reactivación de la denominada "Ley Caval").

Introducción

El año 2018 se publicó la ley No. 21.078, norma que en su artículo 4° estableció un impuesto especial a la renta, de tasa 10%, aplicable a las enajenaciones onerosas de inmuebles que vean incrementado su valor comercial con motivo de ser incorporados al nuevo radio urbano del plan regulador que corresponda al lugar donde se encuentran ubicados. Se busca así capturar la plusvalía que ocurre en un inmueble por ser incluido en una nueva extensión del radio urbano.

Se trata de un tributo distinto y complementario a los impuestos a la renta que gravan ordinariamente a las ganancias de capital que obtenga un contribuyente. El impuesto aplica tanto a personas naturales como sociedades u otra clase de entidades jurídicas, sin distinción ni excepciones en lo relativo al enajenante.

Si bien la ley 21.078 se encuentra vigente desde el 16 de agosto de 2018, su aplicación requiere que el Servicio de Impuestos Internos (SII) emita una resolución exenta que regule ciertos valores, metodologías y procedimientos necesarios para que el tributo resulte aplicable. Tal resolución no ha sido emitida aún por el SII, lo que ha impedido, hasta ahora, el cobro de este impuesto.

Tampoco existe una circular del SII que interprete la aplicación general de esta norma. Sin embargo, el SII ya emitió un borrador de circular, la cual estuvo en consulta pública durante febrero del año 2025. La emisión de la resolución exenta y la circular definitiva, pueden emitirse en cualquier momento y con ello empezar aplicarse este impuesto.

A continuación, se revisan los aspectos centrales de este impuesto.

Aplicación del impuesto

El tributo aplicará a la enajenación onerosas (no aplica a donaciones) de bienes raíces ubicados en zonas que se incorporen al límite urbano de anteproyectos de nuevos planes reguladores, y hasta la primera enajenación que se realice después de la publicación del plan regulador que contemple dicha ampliación.

En consecuencia, mientras el plan regulador no sea publicado, pero esté en revisión, el impuesto podrá aplicarse cada vez que el inmueble sea enajenado, siempre que se cumplan los demás requisitos legales. Una vez publicado el plan, el impuesto podrá afectar únicamente a la primera enajenación posterior, quedando las enajenaciones siguientes de ese mismo inmueble fuera del ámbito de aplicación de este tributo.

La ley establece, además, un límite temporal máximo. No quedan gravadas las enajenaciones realizadas una vez transcurridos 18 años desde que ocurra el primero de los siguientes dos hechos: (i) la publicación del plan regulador que amplía el límite urbano, incluyendo el inmueble o (ii) transcurridos 7 años desde que el SII sea notificado del acuerdo de ampliación por parte del organismo competente, según corresponda.

Cálculo de la base imponible

La base imponible de este impuesto se calcula determinando la diferencia entre los valores comerciales finales e iniciales del inmueble, debidamente reajustadas.

El cálculo se estructura de la siguiente manera:

• Diferencia entre valores comerciales: al valor comercial final ("VCF") se le resta el valor comercial inicial ("VCI"). Para estos efectos, el VCI se incrementará por los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor del inmueble, debidamente reajustados según la variación del IPC y siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos por la ley.
• Ajuste por variación: la diferencia obtenida entre el VCF y el VCI se incrementará según la variación positiva que haya experimentado el valor de los bienes raíces rurales entre los períodos que establece la ley, expresada porcentualmente conforme al índice de variación del SII.

Reglas para determinar los valores comerciales de referencia

Para garantizar que el cálculo del impuesto refleje un incremento patrimonial real, la normativa exige que el SII utilice metodologías públicas y objetivas.

Para estos efectos, la ley establece reglas para determinar los dos valores comerciales que componen la base imponible:

• Valor Comercial Inicial (VCI). Debe distinguirse entre el valor del inmueble para la primera enajenación que quede gravada con este tributo versus el valor para las posteriores enajenaciones. Para la primera enajenación, el valor inicial lo determinará el SII, mediante una tasación practicada en la fecha en que el área o subárea donde se encuentre el inmueble que se enajenará haya pasado a formar parte del anteproyecto de ampliación de radio urbano. Si se trata de enajenaciones posteriores, se utilizará el valor de adquisición del inmueble.
• Valor Comercial Final (VCF). El criterio para fijar el valor al momento de la venta dependerá de la etapa en que esta ocurra:
  • Enajenaciones que ocurran durante la tramitación de nuevo plan regulador (que incluya en el radio urbano a la zona donde se encuentra el inmueble): aplica el precio de venta o enajenación pactado por las partes.
  • Enajenaciones que ocurra después de publicado el nuevo plan regulador o transcurridos 7 años desde la notificación al SII del acuerdo de ampliación del radio urbano: aplica un valor comercial de referencia que informará el SII. Con todo, el contribuyente podrá utilizar el precio pactado en el contrato, siempre que acompañe antecedentes que justifiquen que dicho precio responde a consideraciones de mercado.

Excepciones donde el impuesto no aplica

La ley contempla situaciones en las que el impuesto no resultará aplicable, estas son:

• Enajenaciones en que el precio de venta sea igual o inferior a 5.000 UF.
• Enajenaciones realizadas después de que la propuesta de ampliación haya sido rechazada.
• Enajenaciones efectuadas después de que el área o subárea en que se emplaza el inmueble haya sido excluida de la zona contemplada en la ampliación del límite urbano.
• Enajenaciones forzadas realizadas en cumplimiento de una ley que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o de interés nacional.
• Enajenaciones que ocurran en operaciones de leasing inmobiliario.

Declaración y pago del impuesto

Este impuesto se declara y paga por el enajenante (vendedor) en abril del año siguiente a aquel en que se produzca la enajenación, a través del formulario 22.

Otros

• Este impuesto no tiene el carácter de gasto deducible, para contribuyentes de Impuesto a la Renta de Primera Categoría, pero tampoco es un gasto rechazado afecto al Impuesto Único de tasa 40% del artículo 21 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR).
• Los contribuyentes de Primera Categoría deben reconocer este tributo sobre rentas en base devengada, mientras que los contribuyentes afectos a Impuestos Finales deben declararlo sobre rentas de base percibida.