Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional: medidas tributarias para el sector inmobiliario.

El 22 de abril de 2026 el Gobierno de Chile ingresó el Proyecto de Ley para la reconstrucción nacional y el desarrollo económico y social (Mensaje N°018-374). Desde el 02 de junio de 2026, su tramitación se encuentra en el Senado de la República, luego de haber sido aprobado por la Cámara de Diputados.

El Proyecto aborda múltiples materias tendientes a ser una batería de herramientas que dinamicen la economía chilena. Uno de los focos de estas medidas se vincula al sector inmobiliario.

Las siguientes son las medidas tributarias asociadas al sector inmobiliario, sin perjuicio de que el Proyecto también contempla otras medidas administrativas, distintas a las tributarias, tendientes a dar rapidez a los desarrollos inmobiliarios.

1. Exención temporal del IVA a la venta de viviendas nuevas por un período de 12 meses

1.1. Campo de aplicación de la exención

Se propone eliminar el IVA que aplica a la venta de inmuebles que correspondan a viviendas nuevas, por un periodo transitorio de 12 meses, contados desde el mes subsiguiente a la publicación de la ley. Se busca impulsar la venta del stock de viviendas nuevas que ya estén construidas a la fecha de publicación de la ley.

Para que la exención de IVA aplique, deben verificarse los siguientes requisitos:

• Lo que se vende en la compraventa sea una vivienda —inmueble construido y destinado a la habitación—, la que puede venderse junto a estacionamientos y/o bodegas que también acceden a la exención.
• Que la compraventa corresponda a la primera venta de la vivienda.
• Que la vivienda cuente, a la fecha de publicación de la ley, con la recepción definitiva de obras otorgada por la DOM competente.
• La compraventa debe formalizarse mediante escritura pública dentro del plazo de un año o estar respaldada por una promesa de compraventa celebrada dentro del mismo plazo del año, sea por escritura pública o instrumento privado protocolizado.

1.2. Situación del Crédito fiscal IVA

Si bien las ventas de estas viviendas estarían exentas de IVA, igualmente el vendedor tiene derecho a usar el crédito IVA que soportó en la adquisición o construcción de las viviendas para otras ventas que no puedan acogerse a la exención de IVA. Asimismo, en caso de que quede un remanente del crédito fiscal IVA, la inmobiliaria puede decidir usarlo como mayor costo de los inmuebles, como gasto o utilizarlo para posteriores ventas, una vez finalizados los 12 meses.

1.3. Retroactividad de la presente exención

Para no generar una distorsión en el mercado, en que los interesados en comprar viviendas posterguen tales decisiones hasta la entrada en vigencia de la ley, el Proyecto contempla una norma transitoria, que permite a las inmobiliarias recuperar el IVA soportado en compraventas que se suscriban durante la tramitación de la ley y hasta el mes subsiguiente a que ella se publique, de manera que tales inmobiliarias puedan traspasar económicamente tal "rebaja" al comprador.

El universo de inmuebles que pueden acogerse a lo anterior es aquel que cumpla con los requisitos de las letras a), b) y c) precedentes, pero además se debe pactar expresamente en la compraventa que, de aprobarse el Proyecto en esta materia, se le devolverá al comprador el IVA soportado en la venta, restitución de dinero que la inmobiliaria debe materializar en forma previa a requerir al SII la devolución del IVA débito respectivo, siendo aquello esencial para la procedencia de la solicitud.

Cabe tener en cuenta que, la rebaja de precios que se genere por las exenciones de IVA no necesariamente será equivalente al 19% del IVA, ya que dependerá de la estructura de costos de cada proyecto y del tratamiento del crédito fiscal soportado durante la construcción. Por ello, el efecto real en el precio final de las viviendas deberá analizarse caso a caso y, según estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción, podría ubicarse aproximadamente entre un 2% y un 7%.

2. Nueva tributación para ingresos por arriendos de DFL2 que no excedan los 90 metros útiles

2.1. Beneficio

Las viviendas acogidas a las normas del Decreto con Fuerza de Ley N°2 de 1959, que tengan una cabida igual o inferior a 90 metros útiles, podrán tributar con un impuesto único de tasa 5% sobre el ingreso bruto que generen sus arriendos u otra forma de explotación, según contrato. Los estacionamientos y/o bodegas que estén asociadas a tales viviendas también se acogerán a este sistema de tributación.

Quienes se acojan a este sistema de tributación alternativo no tendrán derecho a usar ninguna clase de gastos que reduzca el ingreso.

La venta o enajenación de estos bienes raíces no queda cubierta por este esquema de tributación, el que está enfocado en los ingresos de explotación que genera el inmueble para su dueño.

Tanto las viviendas nuevas como las antiguas que tenga el dueño pueden acogerse a este sistema de tributación, pues lo relevante es que la vivienda cumpla con los requisitos mencionados.

2.2. Contribuyentes que pueden acogerse a este sistema de tributación

A diferencia de las reglas vigentes para viviendas DFL2, el Proyecto no solo permite que las personas naturales puedan acogerse a este sistema de tributación, sino que también faculta a hacerlo al empresario unipersonal y a determinadas personas jurídicas. Los escenarios son los siguientes:

• Personas naturales: en el caso de personas naturales, esta tributación de tasa 5% podrá aplicarse desde la tercera vivienda que cumpla los requisitos en adelante. Lo anterior busca que las rentas de explotación de las dos primeras viviendas DFL2 de la persona natural puedan seguir quedando exentas de tributación, tal como ocurre actualmente. Si la persona natural actúa como un empresario unipersonal (persona con contabilidad) el Proyecto lo asimila a persona jurídica para estos efectos.
• Personas jurídicas y empresario individual: el Proyecto permite aplicar esta tributación a personas jurídicas que tengan por giro exclusivo el arrendamiento de viviendas económicas no superiores a 90 metros cuadrados, incluyendo los estacionamientos y/o bodegas asociados. En estos casos, todas las viviendas que cumplan los requisitos legales podrán tributar con tasa 5%. En lo relativo al empresario individual, la norma permite que también tributen con tasa 5% a partir de la tercera vivienda que cumpla con los requisitos.

3. Nueva exención del 100% de las contribuciones a la primera vivienda para adultos mayores de 65 años

3.1. Descripción del beneficio

El Proyecto agrega una nueva exención total de Impuesto Territorial (contribuciones) que aplique a la "vivienda principal" del propietario de ésta, que sea persona natural mayor de 65 años. El Proyecto no restringe las viviendas que puedan acogerse a este beneficio, pero han surgido noticias sosteniendo que el Proyecto sería modificado en el Senado, para que solo puedan acogerse viviendas de un valor que no supere los CLP $500.000.000, aunque aún no se han ingresado modificaciones formales al Proyecto para aquello.

El concepto vivienda principal corresponde al inmueble destinado y utilizado preferentemente para la habitación, debiendo constituir la residencia habitual de la persona, el que debe coincidir con su domicilio electoral. En consecuencia, sólo es posible designar una vivienda principal, lo cual se deberá realizar mediante una declaración jurada.

También forman parte de esta vivienda principal los estacionamientos y bodegas ubicados en la misma dirección, siempre y cuando se encuentren destinados a un uso relacionado a la habitación del beneficiario de la exención.

3.2. Situaciones especiales vinculadas al beneficio

La norma propuesta regula además ciertos casos específicos:

• Copropiedad: en caso de que la vivienda tenga varios dueños, todos los copropietarios deberán ser personas naturales y el beneficiario mayor de 65 años deberá ser dueño de, al menos, el 50% del inmueble, además de residir en él. También podrán invocar este beneficio las personas que, cumpliendo con los demás requisitos, hayan adquirido por sucesión por causa de muerte de su cónyuge o conviviente civil, un porcentaje de copropiedad no inferior al 25% del inmueble destinado a la habitación.
• Inmuebles destinados a un uso mixto: la exención se mantiene siempre y cuando la superficie destinada a la habitación represente al menos el 50% de la superficie total construida y sea habitada efectivamente por su propietario.
• Caso de fallecimiento del propietario: si el beneficiario fallece, la exención se mantendrá vigente para el cónyuge o conviviente civil sobreviviente, o para la sucesión mientras dicho bien no sea adjudicado, por un plazo de tres años contados desde la fecha de fallecimiento del propietario o hasta la enajenación del inmueble, si ello ocurre en un plazo menor a los tres años mencionados.
• Adquisición del inmueble por parte de un relacionado: la exención no aplicará cuando el dueño haya adquirido el inmueble en virtud de una enajenación realizada por una parte relacionada durante los tres años previos a la fecha en que se invoque el beneficio. Sin embargo, el dueño podrá demostrar que la adquisición de manos de una parte relacionada tuvo un propósito distinto a meramente beneficiarse de la exención de las contribuciones, en cuyo caso el dueño no tendrá que esperar los mencionados tres años para gozar de la exención. Para estos efectos, se entiende por parte relacionada al cónyuge o conviviente civil; ascendientes y descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; y sociedades o comunidades en las que el beneficiario o cualquiera de las personas señaladas tengan una participación, directa o indirecta, igual o superior al 10%.

3.3. Pérdida de la exención

El contribuyente perderá la exención si el SII verifica que no reside habitualmente en el inmueble, que este no constituye su asiento principal, que dicha condición fue simulada o que el beneficio fue declarado o mantenido simultáneamente respecto de más de una propiedad.

Para estos efectos, el SII podrá requerir información a instituciones públicas, especialmente al Servicio Electoral, al Servicio de Registro Civil e Identificación y a la Policía de Investigaciones de Chile.

Si se constata el incumplimiento, el SII emitirá una resolución fundada y los giros correspondientes. Además, de la aplicación de multas en dinero.

3.4. Vigencia

Entrará en vigencia a contar del 1 de enero del año siguiente al de la publicación de la ley.

4. Tratamiento tributario de los inmuebles en la rebaja transitoria del impuesto a las donaciones

El Proyecto incorpora una rebaja transitoria del 50% del impuesto a las donaciones, por una única vez, a aquellas donaciones celebradas por escritura pública dentro del plazo de 12 meses contados desde el mes subsiguiente a la publicación de la Ley. Dentro de tales donaciones pueden encontrarse bienes raíces o derechos sociales de sociedades dueñas de bienes raíces.

El Proyecto no contempla cambios a la forma de calcular el valor de los bienes raíces para calcular la base del Impuesto a las Donaciones. Así entonces, por regla general, los inmuebles donados se valorizan a su avalúo fiscal vigente en el semestre de la donación. Igual norma aplica para aquellos casos en que lo donado sean derechos en sociedades de personas o una EIRL y en tales personas jurídicas existan inmuebles que formen parte de su activo. Esto sin perjuicio de la valorización de los demás activos y pasivos que determinen el valor total de los derechos sociales o participaciones donadas.

Como excepción a lo anterior, no aplica la regla anterior (avalúo fiscal) para aquellos bienes raíces adquiridos dentro de los 3 años previos, que tengan un valor de adquisición superior al avalúo fiscal, pues en tales casos se considera el valor de adquisición reajustado, siempre y cuando sea un valor de mercado.

Cabe mencionar que el Proyecto propone una simplificación del procedimiento de donación, reemplazando el trámite de la autorización judicial (insinuación) por una declaración jurada que hace el donante al SII.